Український журнал - 12/2008
Обвал
(Скачати весь номер: 12/2008 [PDF, 2.5 Mb])
Текст: Юрій Романенко, „Главред“, Київ
Економічна криза в Україні набуває все сумніших рис. Найбільш симптоматичною є ситуація на українському ринку нерухомості.
Протягом останніх п’яти років ціна на нерухомість в Україні щорічно зростала на 30–50 %. В результаті вартість квартир в Києві обігнала середньоєвропейські показники.
Напередодні кризи для того, щоб купити однокімнатну квартиру в Києві, середньостатистичному киянину потрібно було заробляти на житло тридцять років при середній вартості квартири 70 тис. доларів на вторинному ринку. На первинному ринку нова квартира коштувала не менше 100 тис. доларів. Різко подорожчали квартири у найближчих містах-супутниках Києва. Наприклад, у місті Буча, що у 25 км від центру столиці, вартість старої двокімнатної „хрущовки“ досягла 90 тис. доларів. В середньому вартість квадратного метра у Києві досягла 3–3,5 тис. доларів, а у так званих елітних домах легко доходила і до 7 тис. доларів.
Природно, що така висока вартість житла дивувала іноземців, які не могли зрозуміти, яким чином кияни з середньою зарплатою у 400 доларів (за офіційними даними) купували в кредит дорогі квартири. При цьому виплати по кредитах складали в середньому від 700 доларів та вище. Щоб заробити на житло, киянину треба було б чекати тридцять років.
Для порівняння: у Берліні середня ціна однокімнатної квартири площею 32–74 м2 складає 45–86 тис. євро. За даними Федерального статистичного управління Німеччини, середня зарплата мешканця Берліна складає сьогодні близько 3 тис. євро на місяць. Житло у новобудовах, розташованих у гарних районах, обходиться від 2 тис. євро за м2. Житель Берліна з середньостатистичним доходом може назбирати на квартиру менше ніж за п’ять років. Те, що на ринку нерухомості України надулася гігантська бульбашка, було очевидно вже в другій половині 2007 року. Щорічно київські будівельники здавали не більше ніж 1–1,5 млн. м2 в рік при попиті 7–8 млн. м2.
Безпрограшна лотерея спекулянтів
При цьому сформувалась специфічна ситуація, коли реальний попит на нерухомість створював кількісно обмежений прошарок середнього класу. Сім’я з двох людей, маючи сукупний дохід в 1500–2000 доларів, брала кредит з щомісячною виплатою від 600 та більше доларів з погашенням через 15–30 років під 10–12 %. Цей кредит йшов або на купівлю житла на вторинному ринку, або віддавався будівельникам під побудову нового житла. Забудовники грали у безпрограшну лотерею – всі ризики лягали цілком на плечі покупців, які здійснювали 100 % передплату. При цьому стандартний багатоквартирний будинок будувався 1,5–2 роки. Це означало, що на момент побудови вартість квартири збільшувалась на 30–50 %. Така ситуація привертала спекулянтів, які вбачали в цьому прекрасну можливість заробити, враховуючи, що ставки по банківських депозитах знаходились на рівні 11–12 %. Спекуляціям сприяв той факт, що в Україні нерозвинутий фондовий ринок, і надлишки капіталу фактично не було у що вкладати. Тому вкладання у нерухомість стали альтернативною формою збереження та збільшення капіталу. Спекулянти постійно розігрівали ринок, підсилюючи ціновий тиск на нього.
В кінцевому підсумку це призвело до того, що ціни на нерухомість досягли на осінь 2007 року максимуму. Причини уповільнення попиту були очевидними – висока вартість квартир стала не підйомною для київського середнього класу, який переорієнтувався з купівлі нерухомості на автомобілі. Однак квартирне питання в Україні настільки гостре, що люди все одно продовжували купувати квартири, навіть коли ціни досягли піку.
Відрізані від зовнішніх джерел живлення
При цьому населення ігнорувало ризики, які різко підсилились після обвалу іпотеки в США у другій половині 2007 року. Криза банківської системи в серпні 2007 року у Казахстані ясно окреслила перспективи української економіки. Як і в Україні, казахські банки грали ключову роль у розкрутці попиту на нерухомість. Для цього вони максимально полегшили доступ до кредитних ресурсів для населення. Однак своїх засобів у казахських банків було недостатньо. Тому вони інтенсивно позичали гроші у західних банків. Розплата наступила в той момент, коли восени 2007 року західні банки, маючи дефіцит оборотних ресурсів, почали згортати кредитні програми для третіх країн. Це призвело до того, що в найкритичніший момент казахські банки виявились відрізаними від зовнішніх джерел живлення.
Через півроку, навесні 2008, українські банки опинились у такій самій ситуації. Набравши близько 38 мільярдів короткотермінових боргів у західних банків, українські банки повинні були постійно їх рефінансувати. Однак після краху у лютому Bearn Stearns та Lehman Brothers стало очевидним, що американська економіка опинилась перед загрозою найбільш серйозної рецесії за останні вісімдесят років. Західні інвестори стали масово залишати ринки країн, які розвиваються, оскільки в Європі та США стала відчутною величезна нестача ліквідності. Це призвело до того, що українська фінансова система залишилась без зовнішнього фінансового підживлення, яке було необхідне, як ніколи.
НБУ і його похід на інфляцію
Окрім того, жорстка монетарна політика НБУ, який навесні 2008 року оголосив похід на інфляцію, примусила банки призупинити видачу кредитів. НБУ різко збільшив норми та резервування для банків та вилучив з ринку десятки мільярдів гривень. Це призвело до того, що влітку 2008 року банки фактично припинили видачу кредитів під забудову, a оскільки будівельні компанії реалізували проекти виключно на кредитних ресурсах банків та населення, жорстка монетарна політика НБУ буквально паралізувала їх.Тому навесні–влітку 2008 року експерти вже констатували спад на ринку нерухомості на 5–7 %. Однак це був лише початок кінця.
З середини літа українська економіка почала все сильніше відчувати на собі тиск глобальної рецесії. Буквально на очах почали вичерпуватись три основніджерела надходження грошей у країну. Перше – зовнішні позики у західних банків – стало важкодоступним через їх нестійке становище внаслідок фінансової кризи. Залучення прямих портфельних інвестицій після падіння українського фондового ринку більш ніж на 70 %, різких валютних стрибків через авантюри НБУ, стало практично неможливим.
Друге джерело – надходження валютної виручки від експортерів – також щезло. Металургія де-факто вже зупинилась. У січні–липні 2008 року експорт склав 8 млрд. доларів. З них метал – 3,5 млрд. Ціна на метал впала в середньому в три рази порівняно з першим півріччям 2008 року, що призвело до зменшення надходжень від експорту на 2 млрд. Металургія давала 40 % експортних надходжень у країну, частина з яких потім конвертувалися на ринок нерухомості.
Третє істотне джерело надходжень грошей в Україну – перекази від гастарбайтерів (20–25 млрд. доларів на рік) – також почало вичерпуватись, оскільки гастарбайтери і в Європі, і в Росії відчувають вплив глобальної економічної кризи. Однак гроші заробітчан зіграли істотну роль у розігріві ринку нерухомості в Україні, особливо на Західній Україні.
Постанова №319
Таким чином, на осінь 2008 року в Україні вже виникли передумови для різкого падіння цін на нерухомість. Після обвалу на світових фондових ринках його було не уникнути – Україна з її експортно-орієнтованою економікою виявилась у десятці країн з найбільшою ймовірністю дефолту.
У вересні–жовтні перелякане населення кинулося знімати гроші з депозитів і купувати валюту. Це підсилило тиск на гривню і вона почала обвалюватись. Почалася паніка серед вкладників. Щоб її зупинити, НБУ постановою №319 заборонив дострокове зняття депозитів, після чого банківська система країни опинилась у напівпаралізованому стані. Населення остаточно втратило довіру до банківської системи. А банки стали відчувати гостру нестачу ліквідності. Два банки з першої десятки – „ПІБ“ та „Надра“ – опинилися перед загрозою банкрутства, якого вдалось уникнути лише завдяки жорстким діям НБУ.
Все це безпосереднім чином позначилося на ринку нерухомості. Президент Асоціації спеціалістів з нерухомості України (ріелтерів) Олександр Бондаренко констатує, що обсяги продажу житла знизилися в десять разів, порівняно з аналогічним періодом минулого року. Якщо у 2005–2006 роках у Києві щомісячно укладали до трьох тисяч угод купівлі–продажу, у серпні–вересні 2008-го – не більше трьохсот.
Ціни впали на 30–40 %
Після того, як банки припинили видавати кредити, вартість житла в регіонах знизилась на третину. Наприклад, у Запоріжжі з початку осені квартири подешевшали на рекордні 40 %. Якщо раніше в середньому однокімнатна квартира коштувала там 50 тис. доларів, то тепер квартири не беруть і за 30 тис.Львівські ріелтери признаються, що ціни впали на 30–40 %. А місцями – і на 50 %. „Продаж у Львові зупинений. Угод немає. Чи впали ціни, судити складно, оскільки немає торгів“, – стверджує Ірина Семенова, директор Львівської агенції нерухомості „Маклер“.
У Харкові, за даними ріелтерів, кількість угод зменшилась у три рази. Ціни пропозицій знизились на 15–20 %. „Однокімнатна в Харкові коштує 50–55 тис. доларів, двокімнатна – 65–70. Однак, якщо поторгуватись, сума під час торгу може зменшитися ще на 20 %“.
У Донецьку та ж ситуація. За словами директора агенції „Донецька Нерухомість“ Віктора Петрулька, сьогодні продавці поступаються на 15–20 %. „Однокімнатна квартира у центрі коштувала 85 тис. доларів, а тепер готові віддати за 60“, – запевняє він. У Києві відбуваються абсолютно аналогічні процеси. В агенціях нерухомості констатують падіння цін на 20–30 %. А в деяких сегментах житла навіть на 50 %. Квартири, які ще три місяці тому виставляли за 100 тис. доларів, вже продають за 70 та нижче, і це очевидно не межа. Падає в ціні не тільки житло, але й неймовірно дорога київська земля. Наприклад, якщо в тій же Бучі сотка землі коштувала 15 тис. доларів, то тепер вона спустилась до 10 тис. Ще один приклад: в Макарівському районі Київської області, де земля вважалось „дешевою“ – 1500 доларів за сотку, тепер її продають за 900.
Щастя в кредит завершилось
Перспективи на наступний рік для ринку житла лякають. Для всіх стало ясно, що 2009 рік в Україні буде дуже важким. Цілі значні сектори, такі як металургія, працюють не більше ніж на 40 % потужності. На наступний рік прогнозується зниження ВВП на 2–3 % як вітчизняними, так і зарубіжними експертами. Зовсім очевидно, що щастя в кредит для України завершилось. Час починати жити по можливостям, а це примусить населення почати економити в усьому.
Тому аналітики прогнозують, що наступного року падіння цін на житло в Україні лише підсилиться. „Скільки би ціни не падали, ринок від цього не оживе! – впевнений Геннадій Кошель, генеральний директор ріелтерської компанії „Київінвест Інтернешнл“. – Банки більше кредитів видавати не стануть, і у населення більше готівки не з’явиться“.
Вже тепер падіння цін на нерухомість на 50–70 % не здається фантастичним. Як показує досвід Казахстану – це най- більш ймовірний сценарій.
Однак є в усій цій ситуації істотний позитивний момент. Спекулятивна бульбашка, яка лопнула, повертає українців в реальність, нагадуючи про просту істину – жити треба по можливостям. Це означає, що в Україні прийшов час здійснювати реальні реформи, які зможуть адаптувати її до нових реалій. Треба змінитись, щоб вижити.
